Acheter un "local commercial", pour créer mon atelier

[Rémi_77]

Bonsoir

Je viens demander votre aide pour la réalisation de mon projet. Comme dit dans ma présentation je suis tourneur sur Mazak, et j'ai quelques notion de fraisage. J'ai décidé de sauter le pas et de me mettre à mon compte, je pense m'équiper de 2 tours Mazak, un qt15 et un qt8 couplé à un embarreur, plus une fraiseuse Mazak dont je n'ai pas décidé du modèle pour le moment. Mais tout ceci viendra plus tard sur un autre post, pour le moment je m'interroge sur les possibilité d'acquisition d'un " local commercial " :

Mon objectif est d'acheter le local en tant que particulier en empruntant sur 25ans, le local que je vais visiter le 8 janvier est au prix de 83000 euro, il fait 240m2, ( je suis en seine et marne).
Emprunter sur une longue période va me permettre de ne payer qu'un remboursement mensuel de 300euro maximum, ainsi je pourrais continuer mon activité salarier tout en équipant mon atelier petit à petit sans m'étouffer sous les mensualité. A mon avis il me faudra au moins un an avant qu'il ne soit opérationnel et que je puisse commencer à prendre des commandes.

La ou sa se complique c'est quand j'ai demandé à financer l'achat du local à ma banque, elle m'a répondue que je ne pouvais acquérir ce type de bien qu'avec un emprunt professionnel. Ce qui ne m'est pas hors de porté grâce à mon statue d'auto entrepreneur, le problème c'est que ce type d'emprunt n'est échelonnable que sur 20 ans max. Si c'est ma seul possibilité je la saisirais.

Je me pose les questions :

- Est-il impossible en tant que particulier d'acquérir ce type de bien pour exercer sont activité d'auto entreprise à l'intérieur ? ( Je compte rapidement passer à un statue d'entreprise )

- Quels sont les contraintes de ce type d'achat au niveau administratif ? ( en plus que sont logement par exemple )

Je souhaite acquérir ce local pour exercer mon activité de tournage fraisage, mais pour l'instant je ne sait pas trop à quoi m'attendre au niveau administratif, je prend toute info qui pourrait m'aider pour la réalisation de ce projet, et ensuite pouvoir passer à l'aménagement de l'atelier.

lien : https://www.avendrealouer.fr/vente/...rcial/2-pieces/loc-101-37249/fd-42956827.html

 

[Alpazen]

La ou sa se complique c'est quand j'ai demandé à financer l'achat du local à ma banque, elle m'a répondue que je ne pouvais acquérir ce type de bien qu'avec un emprunt professionnel

Je pense que tu aurais besoin de conseils avec une personne compétente en externe, car en tant que particulier il est normalement tout à fait possible d'acheter ce genre de locaux en tant que placement financier, pour par exemple le louer à un professionnel par la suite..

Il faudrait voir peut être en créant une SCI à titre perso, et ensuite il te suffira de faire une location en pro à la SCI, à ta place j'irais déjà voir avec ton notaire ce qu'il en pense.. et si tu peux, trouves un conseiller d'affaires qui puisse te guider..

Contraintes administratives, je dirais déjà de bien t'assurer que l'activité que tu veux exercer dedans soit autorisée, et avec tous les aléas que cela représente (nuisances, bruits, voisinage, dangers potentiels, installation aux normes.. etc) car c'est un point très délicat !

 

[tyio]

Coucou
Je suis kine libéral et oui je te conseil la SCI également. Déjà le coup du prêt pro c est pour t entuber car il va être à 2-3% tandis qu en perso tu es sous le %. Tu fais une sci et limite tu y met tes enfants si t en as avec quelques %.

Les banques sont malhonnête là dessus , comme l’obligation d avoir un compte pro qui n est pas obligatoire (pour les libéraux) , seul un compte dédié l est

en tout cas c est pas cher. La sci te permet de déduire depuis un formulaire 2069-2072 les interêt mais sur 25 ans tu payes qd même bc ….. et après tu te fais un loyer (donc exo urssaf retraite) du pro vers ta 2042 perso et hop

et puis t es pas loin de chez moi donc c bien aussi lol

 

[willow74]

je vais visiter le 8 janvier est au prix de 83000 euro, il fait 240m2, ( je suis en seine et marne).

Sa me fait rêver !

Chez moi c'est environ 300/ 400 000 euros pour avoir l'équivalent .

Je te souhaite plein de bonne chose pour ton futur projet .

 

[DavidCampbell]

Je suis chef d'entreprise et nos locaux techniques sont propriété d'une SCI familiale regroupant mes parents et mes frères, que l'on loue à l'entreprise.

C'est généralement le montage par défaut que conseillent les experts comptables et avocats pour dissocier le foncier de l'entreprise commerciale.
Si ta boite se plante (sous réserve d'une société en SAS ou SARL, je ne suis pas certain pour les auto-entrepreneurs...) tu restes propriétaire des murs et tu peux les revendre ou les louer à quelqu'un d'autre.

Il y a plein de subtilités à régler avec ce genre de montage, la première étant le choix de l'imposition des bénéfices de la SCI au barème de l'IR ou de l'IS. Je te conseille fortement de prendre conseil auprès d'un avocat en entreprise ou d'un expert comptable. Ça peux sembler une dépense supplémentaire quand on se lance, mais faire les choses bien du premier coup est important. Surtout les premières années d'une entreprise ou les erreurs mènent souvent à la liquidation judiciaire.

Dans tous les cas, je ne vois pas d'intérêts (peut être que je me trompe) à acheter en personne. Le risque par contre est que l'on te prenne ta maison si tu fait défaut sur le crédit...

 

[hpvectravl]

Bonjour,
La banque ne veut pas te financer car elles ont des taux bonifiés si elles financent de l'habitation ou du locatif. De plus elles considèrent qu'en cas de défaillance de l'emprunteur, il est plus facile de revendre un logement qu'un atelier surtout s'il est occupé par un pro. Une solution c'est de dire que tu vas faire du locatif si le local n'est pas en ZA tant que tu paies les traites, tu n'auras pas de soucis. Lorsque j'ai voulu racheter une maison inhabitable que je voulais juste détruire sans autre projet immédiat aucune banque ne voulais s'engager. J'ai fini par dire que j'allais faire du locatif après quelques travaux de peinture, la banque a été OK, heureusement qu'elle n'a pas vérifiée l'état car seul le terrain avait de la valeur.

 

[Nico91]

Pareil, j'ai un bâtiment en SCi à titre perso que je loue à un PRO, sans problème

 

[sangten]

Salut

Egalement chef d'entreprise, j'ai fait construire un bâtiment en SCI, que je loue à ma société. Mais les banques se sont appuyées sur l'activité de l'entreprise pour savoir si le montant des échéances pourrait être honoré.
Le hic que je vois avec notre ami, peut-être me gouré-je, c'est que son auto-entreprise n'a pas encore d'activité permettant au banquier de s'appuyer dessus pour avoir la certitude du remboursement de l'emprunt.
Après, il y a le pouvoir de persuasion et l'interlocuteur bancaire qui peut être plus ou moins souple. D'autant que le montant de 83 000 e n'est pas bien élevé.
Il faudrait voir si BPI France peut t'accompagner dans ton projet, soit en complément de financement, soit en contregarantie.

C'est bête, j'avais plein de contacts dans les banques dans le 77, mon entreprise était au Mée, j'ai transféré la société à Moissac. on est tous partis au soleil dans le Sud Ouest... Une sacrée aventure. 10 salariés, (35 personnes avec les familles) ont déménagé...

 

[Rémi_77]

Merci pour tous vos retours. Ce que j'aime avec ce forum c'est que des personnes qui ont réussit avec leurs entreprise n'hésite pas à conseiller ceux qui essaies de ce lancer.

Je vais partir sur la SCI, sa tombe bien j'ai un petit studios que je loue à mettre dedans.

Après pour l'acceptation de mon prêt par la banque pour un " investissement locatif ", je suis très peut endetté, j'ai 24 ans je vie chez mes parents, j'ai un salaire de 2000 euro net avec mon activité salarié, et je possède un capitale placé en bourse de 35 000 euros que je peut récupérer en quelques clic ( j'avais 50k en milieux d'année mais je me suis pris une claque sur un placement qui m'a fait perdre 15k) capital que j'ai obtenue grâce à des économie que j'ai fait depuis mes 19 ans. C'est cet argent qui va me permettre d'équiper mon atelier sans m'endetter, et ainsi avoir des charges très basses.

Je pense qu'avec une belle lettre de motivation envoyé à l'étude ma demande peut passer, je vous tiendrais au courant.

 

[sangten]

Le petit capital que tu as permettra au banquier (en espérant qu'il comprenne) de comprendre que tu es un bon gestionnaire, et te permettra aussi à toi de négocier pour éviter les cautions et autres hypothèques.

Vois aussi si tu peux te faire accompagner par BPI France. En ce moment, ils ont vraiment envie. Mon contact sur le 77 est parti quand nous avons déménagé, et malheureusement, je n'y ai plus de contact. Néanmoins ton banquier y a surement un contact privilégié.

Dernier point : le prix de vente du local ne doit pas intégrer les frais de notaire, et autres, ainsi que les différentes taxes qui vont te tomber dessus. Renseigne-toi, pour ne pas avoir de surprises, ça peut impacter significativement le montant du financement.

 

[lacier]

Bonjour,

Beau projet que tu as là. Un conseil, n'utilise pas toutes tes disponibilités dans tes investissements de départ, immobilier, machines, aménagements... Garde de la trésorerie pour la suite.
Un autre point, il me semble qu'avec le statut d'AE tu ne peux récupérer la tva, à vérifier ?

 

[tyio]

Coucou
Après moi je suis contre tte forme de crédit , prendre sur 20 ans ça fait Max 5k€ par ans à sortir certes , mais tu auras surtout du crédit à rembourser et peu de capital au début , donc si ça périclite au bout de deux ans , tu n as pas réellement le bien à revendre …. D autre part si l amortissement est sur 20 ans (au niveau compta) tu ne peux amortir que si achat en pro, m s la encore ça appartient à y’a société et non à toi

tu as fait ton étude de marche ? Tu penses à quel CA ? Car si c est 500k€ avec un bénéfice de 100 par exemple , le problème n en est plus un lol

 

[Alpazen]

Ce que je vois en priorité pour l'activité, ce sera d'éviter absolument le statut d'auto-entrepreneur qui est plus dédié à du service qu'autre chose..

Dans le cas présent il sera à mon avis, bien plus important de pouvoir récupérer la TVA et de ne pas avoir à la payer.. ça fait vite des sous avec des machines !

Et ne pas songer au défaitisme.. garder les idées claires, un gros moral et rester positif, ce sont les clés de la réussite

 

[uelbud]

Merci pour tous vos retours. Ce que j'aime avec ce forum c'est que des personnes qui ont réussit avec leurs entreprise n'hésite pas à conseiller ceux qui essaies de ce lancer.

Je vais partir sur la SCI, sa tombe bien j'ai un petit studios que je loue à mettre dedans.

Après pour l'acceptation de mon prêt par la banque pour un " investissement locatif ", je suis très peut endetté, j'ai 24 ans je vie chez mes parents, j'ai un salaire de 2000 euro net avec mon activité salarié, et je possède un capitale placé en bourse de 35 000 euros que je peut récupérer en quelques clic ( j'avais 50k en milieux d'année mais je me suis pris une claque sur un placement qui m'a fait perdre 15k) capital que j'ai obtenue grâce à des économie que j'ai fait depuis mes 19 ans. C'est cet argent qui va me permettre d'équiper mon atelier sans m'endetter, et ainsi avoir des charges très basses.

Je pense qu'avec une belle lettre de motivation envoyé à l'étude ma demande peut passer, je vous tiendrais au courant.

la bourse si tu n'ai pas né dedans .............

 

[sangten]

En SCI, à l'IS, tu récupères la TVA, et tu amortis le bâtiment, tu passes les intérêts en charge. Et tu récupères les loyers après.
De toute façon, in fine, quand il y a des sous à prendre, ne t'inquiète pas, les impôts seront, quoi qu'il arrive, toujours là.

Auto-entrepreneur, je connais pas, je ne peux pas en parler. Pour le business, j'ai un peu d'expérience, hélas, due à mes cheveux blancs depuis longtemps.

Aujourd'hui, au prix où est l'argent, on a tout intérêt à emprunter, et à garder la tréso dont on a toujours besoin. Ca va jamais aussi vite qu'on voudrait, et même encore beaucoup plus lentement que ce que je viens d'écrire.
Comme dit @tyio, une étude de marché, un business plan, un business model qui fonctionne bien et, comme dit @Alpazen, garder le moral, même quand on est au fond du trou.

Ne pas avoir peur de l'échec, qui est plus formateur que le succès, et se relever à chaque fois qu'on tombe.

Et une dernière chose dans les prévisions du BP : délais multipliés par 4, rentrées divisées par 2 au minimum. Encore les cheveux blancs.

 

[tyio]

et oui lol

en SCI IR tu deduits aussi les charges, impot foncier etc sur la 2072, mais tu reintegres en foncier sur la 2042,

apres les credits moi j'aime pas mais je suis d'accord avec toi que les taux sont ridicules, et çà fait que c'es tpas toi qui prends les risques lol

 

[sangten]

çà fait que c'es tpas toi qui prends les risques lol

oui, restons réalistes quand même...

De toute façon, entrepreneur, c'est une vie de risque... Faut pas être trop émotif ni pessimiste.
Et un peu - beaucoup - cinglé... Mais quel pied !

 

[gwenediz]

Je pense que tu aurais besoin de conseils avec une personne compétente en externe, car en tant que particulier il est normalement tout à fait possible d'acheter ce genre de locaux en tant que placement financier, pour par exemple le louer à un professionnel par la suite..

Bonjour
Absolument, il est tout a fait possible d'acheter un local en temps que particulier, si c'est ta banque qui te dis ça, change de banque.
Et toujours d'accord avec Alpazen, prends conseil auprès de quelqu'un de sérieux, par exemple la SCI est une option comme évoqué plus haut mais loin d'être la seule, est elle la meilleure pour toi ?
Ce qui est adapté à quelqu'un d'une cinquantaine d'années marié avec des enfants n'est pas forcément idéal si tu as 25 ans célibataire sans enfants.

Quels sont les contraintes de ce type d'achat au niveau administratif ? ( en plus que sont logement par exemple )

C'est pareil, et comme pour ta maison pour laquelle tu te poserais des questions du genre est ce que ça me plait, est ce que l'environnement me plait , est ce que je pourrais revendre facilement , est ce que je pourrais louer facilement si je m'agrandis et change de local, tu dois te poser les mêmes questions.
Quels sont les accès, est ce qu'il y a de la demande dans le secteur, quels sont mes voisins,nuisances, chauffage(ça ressemble à du bacacier simple peau), parking etc...
Règlement de la zone , est ce qu'un changement de destination est possible?
Rien d'insurmontable, il faut juste se documenter et ne pas se précipiter.

 

[vax]

Bonjour,

Beau projet que tu as là. Un conseil, n'utilise pas toutes tes disponibilités dans tes investissements de départ, immobilier, machines, aménagements... Garde de la trésorerie pour la suite.
Un autre point, il me semble qu'avec le statut d'AE tu ne peux récupérer la tva, à vérifier ?

Je ne reviens pas sur la SCI tout à été bien dit.

Par contre, je me permet de répondre pour appuyer TRES TRES TRES lourdement le conseil que te donne @lacier.
Je me suis installé en 2010 et j'ai voulu utiliser mon épargne perso pour ne pas faire de crédit.
C'EST LA PIRE DES CONNERIES QUE J'AI JAMAIS FAITE.
Quand tu montes ta boite, tu as un projet qui tiens la route les banques te suivent, tu fais un crédit et même si tu ne touches pas à l'ensemble de ce capital tu conserves ton épargne perso.
Si par malheur ça se passe mal tu seras toujours à temps d'utiliser ton épargne pour clôturer l'affaire rapidement et sans trop de vagues.

Mais si tu utilises tout de suite ton épargne, les banques ne te prêteront rien en cas de besoin... Car tu n'auras plus d'épargne comme garantie.

Bon courage, tu semble avoir toutes les bonnes cartes en main pour te lancer. Attention, 230M2 c'est vite trop petit Je sais de quoi je parle...

 

[sangten]

Je ne peux que plussoyer avec @vax
Et préserve bien tous tes biens. Ne mélange pas tes actifs avec ton business. Et donne toujours le minimum de garanties aux banques, qui iront chercher tout ce qu'elles peuvent gratter en cas de pépin.

 

[Luchon]

Effectivement pas évident d'acheter un local commercial pour un jeune particulier. J'ai à peu de chose près la même situation que la tienne, les banques refusent toutes de financer en premier achat un local commercial même avec le meilleur bizness plan locatif ils considèrent le risque trop grand.
J'ai donc réussi à financer mon hangar en passant une partie en logement de gardien afin de contracter un crédit immo classique sur 20 ans.
Ça reste une solution pour qui n'as pas le temps de faire un montage professionnel, juste a bien stipulé sur le compromis de vente en close suspensive

 

[Marcdere]

Ce que je vois en priorité pour l'activité, ce sera d'éviter absolument le statut d'auto-entrepreneur qui est plus dédié à du service qu'autre chose..

Dans le cas présent il sera à mon avis, bien plus important de pouvoir récupérer la TVA et de ne pas avoir à la payer.. ça fait vite des sous avec des machines !

Le statut auto entrepreneur ou micro entreprise maintenant à plusieurs formule simplifiée , micro réel, reel simplifié tu peut être assujettis à la tva en réel et micro réel après je n ai qu un conseil prend contact avec la chambre des métier de ton département qui pourront te guider avec le maximum de pressision car les lois évoluent tout les jours

 

[BMIF]

Coucou
Après moi je suis contre tte forme de crédit , prendre sur 20 ans ça fait Max 5k€ par ans à sortir certes , mais tu auras surtout du crédit à rembourser et peu de capital au début , donc si ça périclite au bout de deux ans , tu n as pas réellement le bien à revendre …. D autre part si l amortissement est sur 20 ans (au niveau compta) tu ne peux amortir que si achat en pro, m s la encore ça appartient à y’a société et non à toi

tu as fait ton étude de marche ? Tu penses à quel CA ? Car si c est 500k€ avec un bénéfice de 100 par exemple , le problème n en est plus un lol

S'il change de statut plus tard, et que le bâtiment n'est pas à la société, il pourra inclure le loyer que la société paye à sa SCI dans les charges (pour limiter l'impôt sur le bénéfice) mais pour cela tu devra absolument changer de statut. Auto entrepreneur c'est très bien si t'es coiffeur, développeur électricien ou ce genre de métiers qui vendent des services. Mais pas du tout adapté à la fabrication et vente de bien. Tu perds tous les avantage des entreprise en tant qu'AE, peu pas recup la TVA, les achat ne sont pas déduis (imposition sur la CA et non le bénéfice). Toutes dépensent d'une entreprise peut importe leur nature représente des charges déductibles (les frais de ports, le plein de ta voiture, le diner d'affaire que tu fera avec ta femme etc). Choses qu'en tant qu'AE tu ne peux pas faire. en tant qu'AE en faite... t'es comme un particulier, tu payes juste des impôts en plus pour être dans la légalité (contre un particulier qui vend au black sur LBC ou Marketplace)

 

[Rémi_77]

J'ai visité le bien, il est super.

1 - Sauf que .. je viens de me prendre un refus de la banque LCL pour financer un " l'achat d'un local commercial, pour investissement locatif ". J'ai eu comme explication que "je leur avais expliqué que je voulais acheter le local en mon nom propre afin de le louer à la société que je vais crée, et que ce type d'acquisition ne peut se faire qu'avec un emprunt professionnel. Que le montage que je veut faire est <illégal> lol, et que c'est un montage dissimulé" en gros si je leurs avais dit dés le début que je voulais simplement acheter un local commercial pour le louer à un tiers, ils auraient accepté, maintenant je suis grillé chez eux, ils veulent absolument me faire contracter un emprunt pro.

2 - Je suis passé à l'étape : contacter BPIFrance. Je leurs est exposé le projet du montage que veut réaliser dans les moindres détails, et je leurs est demandé s'ils pouvaient réaliser ce genre de financement puis m'aider dans mes emprunt professionnel par la suite, j'attend maintenant la réponse.

3 - Si sa ne donne rien de ce coté, je passerais à la 3ème solution de secours que j'ai prévus, contacter un courtier.

Et puis ect, jusqu'à ce que je trouve une solution par une pirouette.

 

[Luchon]

Tu peux aussi contacter le service d'urbanisme de ton coin souvent ils peuvent t'aiguiller assez rapidement si tu a des chances de changé la destination de ton bien, tu peux toujours faire une offre pour bloquer le bien et tu stipule au moment du compromis de vente en condition suspensive le fait de pouvoir passer une partie en habitation cela te permettrait de financer via crédit immo classique et le temps du compromis tu as le temps de faire les démarches auprès de l'urbanisme ( C'est juste un CERFA pas un permis de construire ça va vite )

 

[Alpazen]

LCL .. change de banque et à ta place je ferais une SCI pour faire l'achat

 

[tyio]

LCL .. change de banque et à ta place je ferais une SCI pour faire l'achat

Rien a ajouter lol, banque d'escroc, le meme type que ceux qui augmentent ta cotisation indexé sur ton CA......

 

[Luchon]

Pour avoir fait 5 ou 6 banques les réponses sont toujours négative pas d'achat locatif avant d'avoir une residence principale ..
Et la SCI rajoute de la fiscalité qui n'as pas trop lieu d'être pour ton achat ( si c'est pour y rester un bout de temps )

 

[fredcoach]

Je dois avouer que je n'ai jamais compris l'intérêt d'une SCI par rapport à un achat en nom personnel.
Est-ce que quelqu'un voudrait bien prendre la peine de m'expliquer?

 

[sangten]

Bonjour

Rémy, es-tu allé au LCL de Melun ? Je ls ai eu comme banque, et ça n'a pas été flamboyant.
De toute façon, il ne faut pas se contenter d'aller voir une seule banque, mais en voir plusieurs.
Ceux qui m'ont suivi, c'est le Crédit Coopératif de Melun, où je suis toujours, depuis 18 ans. Ils m'ont toujours suivi.

Après, il y a la relation avec le conseiller clientèle qui est primordiale.

Tu pourrais aussi aller voir les conseillers des Chambre de Commerce et Chambre des Métiers. On tombe quelquefois sur des gens avisés.

Quelques liens

L'intérêt de la SCI (société civile immobilière) quand on crée une entreprise | Bpifrance Création

On constate, dans les montages juridiques conseillés par les professionnels de la création d'entreprise, une nette tendance à dissocier l'immobilier d'entreprise de l'entreprise proprement dite. La constitution d'une structure juridiquement indépendante, généralement une société civile...

bpifrance-creation.fr

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La société civile immobilière (SCI) présente des avantages et des inconvénients. Il est important de les connaître. Les voici en détail.

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